領導干部低價購房可能涉嫌受賄，也可能涉嫌違反廉潔紀律。準確把握低價購房行為的性質認定，區分正常民事行為、違紀和涉罪的界限，嚴肅查處低價購房中損公肥私、以權謀私的違紀違法行為，不僅能為領導干部劃清底線紅線，也有助于維護正常市場秩序。

常見的領導干部低價購房情形主要有以下幾類。一是偽造購買資格型。領導干部或其親友本不具備購買特定性質低價房產的資格，卻違規利用職權或者影響獲取資格、購買房產。二是索要折扣型。領導干部為自己或親友出面，要求管理服務對象即房地產開發商給予特殊的價格優惠，從而低價購買房產。三是違約待漲型。領導干部或其親友違反已簽訂的合同規定延遲付款，本應喪失繼續購買權，但在房價上漲后仍以原約定價格購買，享受事實上的低價購房優惠。以上情形，雙方并不是平等民事主體的真實意思表示，而是由領導干部的職權因素所致，領導干部的行為涉嫌違紀違法。偽造購買資格型中，領導干部購買的“住房”往往為各類政策房，一般適用《中國共產黨紀律處分條例》（以下簡稱《條例》）第一百條，在分配、購買住房中侵犯國家、集體利益，視情給予警告直至開除黨籍處分。而隨著腐敗手段日漸隱蔽化及房地產行業的發展變化，低價購房的隱形、變異手段和行為多發于另外兩種情形，對此需要審慎認定處理。我們認為，可從以下幾個維度進行判斷。

一是關于不合理低價的識別。判斷不合理低價的關鍵在于看交易價格是否損害了開發商的利益以及優惠條件是否針對不特定人群設定。在正常情況下，基于企業盈利目的，房產銷售有明確統一的價格及優惠幅度，當出現開發商放棄自身獲利空間而給特定人低價優惠時，此交易行為具有違背市場經濟原則的不合理性。具體來說，主觀方面，領導干部與開發商對優惠的特定性及差價的存在均應有主觀認識，客觀上則應有證據對其加以印證，防止行為人簡單以不了解、不清楚為借口進行辯解。比如，某領導干部為其家庭購房時，看好某私營房地產企業開發的房產一套并以市場價的8折購買，而開發商針對全款客戶和關鍵客戶的折扣價最低僅為92折。經計算，價格低于市場價27萬元。該領導干部辯稱自己并不了解房地產商銷售折扣策略。在本案中，折扣幅度和差價金額都明確顯示出更為優惠，且該折扣是為領導干部量身定做，其僅以不知情作為辯解理由不能成立，可認定存在不合理低價。需要注意的是，在一些尾房的銷售中，開發商基于流動性短缺或其他應急需要而低價出售房產，對此類情形的性質認定要更為審慎。

二是關于領導干部購房行為與職權影響關聯性的判斷。領導干部低價購房可能涉嫌違反廉潔紀律或受賄犯罪。區分二者的關鍵在于有無請托謀利事項。“為他人謀取利益”是受賄罪的構成要件，在認定時其表現形式是權錢交易，交易雙方呈雙向對價關系。而違紀性質的低價購房行為不存在權錢交易，交易雙方是單向關系，沒有與職務行為形成對價關系。換言之，開發商對領導干部的相對高位是明知的，領導干部的職務因素單向輻射到開發商，開發商被動給出低價但并未提出請托或收到任何謀利反饋。需要注意的是，“請托謀利事項”既可以是已經提出并具體實施的，也可以是根據刑法擬制或者推定的。比如，雙方之間具有行政管理關系，低價金額在三萬元以上，雖未查明存在具體請托謀利事項，但亦存在刑法所擬制的“感情投資型”受賄可能。區分違反廉潔紀律和“感情投資型”受賄需要結合證據具體判斷，“感情投資型”受賄“放長線”意在“釣大魚”，行賄人雖送禮時無具體請托，但意在建立聯系以便于未來時間點收取回報，本質還是對領導干部為其謀利有訴求。

三是關于適用《條例》的辨析。低價購房行為具體適用《條例》哪一條款，其判斷關鍵在于低價是否系國家利益或集體利益。實踐中，索要折扣型與違約待漲型低價購房一般適用《條例》第一百一十一條“有其他違反廉潔紀律規定行為”，即廉潔紀律的兜底條款，不僅包括領導干部為本人謀取利益，也包括為親屬謀利。但當低價購房行為侵犯到國家利益或集體利益時，比如以不合理低價購買國有企業開發的房產，那么則適用《條例》第一百條“在分配、購買住房中侵犯國家、集體利益”條款。

四是關于準確認定計算差價、妥善處理涉案財物。差價認定的基本原則是“有利于行為人”，一般應采用購房同期市場價與實際支付價來計算差價。在同等交易價格不明的情況下，可通過鑒定方式認定市場價格。具體來看，價格鑒定基準日選擇要實事求是，如在前述違約待漲型中，行為人無故延遲付款，鑒定基準日就應適當后移，選擇在真實交易發生時，如以交付定金或者付清房款時作為鑒定基點；參照依據選擇要實事求是，如部分住房的鑒定存在困難，可以參考鑒定機構對同類型商品房、二手房等的價格認定結果及相關購買文書綜合判斷，本著對行為人有利的原則，由行為人在合理范圍內主動登記上交錢款；鑒定背景要實事求是，如充分考慮限購政策對房屋最高限價帶來的影響，審慎認定低價購房及計算差價金額。總的來說，對于涉案錢款，應當根據性質認定，依據《條例》規定按照責令退賠、收繳或主動登記上交的方式予以處理。

此外，在認定低價購房違紀行為的過程中，要全面客觀收集行為所在地房地產市場及政策變化的相關證據，避免客觀歸罪，同時要樹立保護黨員領導干部合法權益的意識，把領導干部正當民事行為與利用職權謀取私利的情形區分開來，體現紀法情理的貫通融合。

（來源：中國紀檢監察雜志）